iCross Fund：美国投资买房如何获得更高回报？

据美国房地产经纪人协会 (NAR)统计，中国买家连续四年成为美国房产最大的外国买家，仅2016年4月到2017年3月之间，中国买家共在美国购买房产28.4万套，价值1530亿美元。

由此可见中国人对美国房产的极大热情，究其原因主要是为了投资和子女教育。那么，中国买家一般喜欢购买什么类型的美国房产呢？

iCrossFund总裁LilyGuo表示： “其实，大部分来美国买房的朋友，都喜欢买个人持有型的物业，比如独栋别墅、公寓、Townhouse等自己可以管理的物业，但是这种个人持有型的物业如何获得回报？又有哪些持有成本？投资人并不是特别了解，而这其中的问题也比较复杂。只有弄明白这些问题，我们才可以买到性价比更高的房子，进行更好的投资。”

个人持有型的物业能获得哪些回报？

在美国购买个人持有型的物业主要有2种获得回报的方式：现金流和增值回报。

1.现金流

所谓现金流，就是每个月收上来的钱减去支出（房地产税、管理费、保险等），剩下的净收益。美国有几个地方的现金流是比较好看的，比如德州、佛罗里达州、北卡罗莱纳州等。

这些地区的房价相对于全美来说更便宜，而且租金也不是很低。对比一下德州和加州的房价，德州的达拉斯、休斯顿、达拉斯北边的大都会等地，30多万美金差不多能买一个3000多尺的大房子。

但是在加州，尤其是旧金山、洛杉矶等大都会地区，一个1000多尺的两居室差不多就要50多万美金了，别墅至少都要100多万美金。

但加州和德州的租金也不会差太多，所以从现金流的角度来讲，像德州、佛罗里达州等这些房价比较便宜，租金又不会太低的地方，现金流是比较好看的，购买个人持有型物业可以多考虑这些地区。

2.增值回报

美国的大都会地区，尤其是核心的大都会地区，包括纽约地区、旧金山湾区、华盛顿特区等这些地区土地资源稀缺，人口众多，经济强劲，是增值回报很有前景的地区。

很多朋友对美国的某些城市不是很熟悉，下面就用美国的城市跟中国的城市进行一个类比，方便大家对美国城市进行更深入的了解。

美国核心的一线大都会地区就是大纽约地区、旧金山湾区、洛杉矶地区，这几个大都会地区就有点像中国的长三角、珠三角、京津冀地区，所以这些地方的房价全美国也是非常高的。

还有一个比较热门的投资地区是西雅图，西雅图有点像武汉，也处在一个发展的过程当中，也有一定的战略地位，最近这几年，西雅图的房价也是涨了很多。

另外德州、弗罗里达州也是比较热门的投资地区，德州有点像中国内陆的一些省份，人口众多，经济也比较强劲，但是地处大平原地带，房屋的供给量非常充足，所以价格不容易上去。

而佛罗里达跟中国的海南岛很类似，它的房价也是几起几浮，曾经被人暴炒过，也暴跌过。天气比较暖和，是一个旅游胜地。

除了现金流和增值回报这两种获取收入的方式，您也可以买一个稍微旧一点的房子，自己改造装修一下，把价值增加上去，这也是一个不错的选择。当然，这3种获得回报的方式您可以组合使用，或许鱼与熊掌也可以兼得哦！

既然有收入，就不可能没有成本，那么，在美国购买个人持有型物业都有哪些成本呢？接下来我们详细展开一下。

个人持有型物业的持有成本

在美国购买个人持有型物业，主要的持有成本包括：房地产税、房屋保险、物业管理费、贷款利息、房屋管理费、房屋空置成本等。

1.房地产税

房地产税是由美国各个州自己规定的一个税，每个州都不一样，最贵的地区是新泽西、德州，比较适中的是加州、纽约，比较低的是华盛顿特区、夏威夷等地。

德州的房地产税平均是2%左右，新泽西是2.29%，夏威夷比较低是0.28%，华盛顿特区是0.57%，纽约州是1.64%，加州是0.81%，大都会地区是1.25%。

2.房屋保险

房屋保险成本并不是太贵，一年平均下来也就在500美金左右，但各个地区也有不同。因为美国的民宅大部分都是用木头做的，而木头最怕火，所以火灾险一般都是必不可少的成本。如果处在地震、洪水、飓风等自然灾害多发的地区，相关的自然灾害险也有必要买。

另外如果这个物业是用来出租的，还要购买房东的责任险，如果有租客由于房子的缺陷，在你的房子里面摔倒了，你很有可能会被告。如果你买了责任险，发生这种情况产生的费用就会有保险公司来处理。

3.物业管理费

如果您投资的是有小区物业管理的房子，物业管理费就不可避免了，这个成本从200-1000美金都是有可能的，主要看具体是哪个物业。但这个物业管理费也不是白交的，他会管整个社区的公共区域，比如换屋顶、外墙粉刷、公共区域的道路、草坪维护等。

4.贷款利息

如果您是贷款买的房，利息也是一项重要的成本，具体根据您的贷款利率、贷款周期等来确定。

5.房屋管理费

如果您本人不在美国，或者不自己管理这个房屋，这时您需要聘请一个专业的物业管理公司帮您进行管理，这部分费用主要看您所持物业的大小，各州也都有自己的一套定价办法，而且不同的公司定价也不同。

就拿旧金山湾区来说，房屋管理费分两部分：

第一个部分是找房客的费用，一般会收第一个月房租的50%到80%，稍微小一点的房子也有收第一个月全部房租的，主要看房屋租金的多少。这是一次性收费，就是第一次找到房客收的钱。

第二部分是房屋维护的费用，包括每个月管理房客，房屋的维护，一般是一个月租金的5%到10%。

6.房屋空置成本

因为一个房客搬走到下一个房客搬进来，有的时候会空置半个月，有的时候会空置一个月，完全无缝衔接的情况很少见。空置率大概可以按房租的5%来核算，当然也看各个地区租房市场的情况了。

iCrossFund打破传统房地产投资方式

所以，综合来看，若打算通过个人购买美国房产进行投资并获得较为理想的回报，除了考虑现金流和增值回报之外，合理的控制个人持有型物业的持有成本也非常重要。同时，国内投资人对海外房产投资信息不了解，对美国法律法规生疏等问题也会在投资美国的过程中起到较大影响。

Lily表示，传统的投资方式无异于自行购买房产、自行管理、出租收取现金并等待房产升值。iCross的创新式投资完美地打破了传统投资模式——即，通过提供高质量的美国地产开发建设和管理项目，源源不断地提供丰富的项目资源，为散户投资者提供过去以传统少量资金难以接触到的地产投资机会，解决中国投资人海外投资困难和障碍。

截止目前，iCrossFund美元余额宝系列产品已经成功推出了15期，最新一期产品美元余额宝16号（一期）目前正在融资中，该产品的融资金融为3,725,000美金，固定年利息为7%（单利），投资周期为18-24个月。预计该产品将会在本周完成融资。

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