北京房贷调控窗口再打开 银行直言没额度

北京房贷卡壳

银行直言没额度

尽管延迟交易数据使得1月房贷数额再攀高峰，但更多购房者已经感受到了信贷的收紧。春节过后，有多位购房者向北京商报记者反映，银行将放贷时间拉长，从过去的一个多月变为3个月或更久，时间成本的增加，也打乱了很多购房者的计划。“一等就是两个月，银行根本说不出来什么时候能放，理由就是没额度。”

短短半年时间，在经历了首付比例提高、贷款折扣减少等政策变化后，购房者的购房成本还在变相增加中，但随着节后二手房交易量的再度攀升，北京房贷的调控窗口也再度打开。

“难产”的贷款

工作了五年的褚女士，去年步入婚姻殿堂，与先生合计要买一套婚房。褚女士介绍，她的先生家里有一套旧房，已经找好了买家，双方在多番协商后，确定了交易价格。对方在去年底也已经付了一部分房款，并找到一家股份制银行办理了房贷。双方即将办理过户手续。

不料，“买家在春节后突然告知，自己现在付不了剩余的房款”。褚女士称，对方向银行提供的贷款材料已经审批完，但银行说现在放不了贷，要等3个月之后。

褚女士的计划完全被打乱。她告诉北京商报记者，自己买的新房也只是刚交了定金，本打算用一部分卖旧房的钱来付首付，但现在却面临违约。褚女士和他们的买家都四处托人向银行打听为什么现在放不出贷款，得到的回应是“总行没有额度”。褚女士表示，现在他们夫妻二人只能先从身边亲朋处借一些钱，把新房的首付交了，之后就是“等待买家拿到房贷”。

像褚女士一样被卡在放贷环节上的还有萧女士。萧女士透露，自己年前在某国有大行申请的首套房贷目前还没有任何进展，中介和银行信贷人员给的消息都是额度还没有，“据说我排在这波的第一个，但什么时候有额度，谁都不知道”。

购房者安先生直言，“政策变化太快了”。来京工作近七年的他，有了一些自己的积蓄，去年下半年开始四处看房准备安家。“没想到北京市很快就出台了首付比例提高的政策，我觉得自己还能承受，而且余下贷款的部分少了，还可以减少还款的负担。”

不过，让安先生难以承受的，是接下来的政策变化。他介绍，去年底的时候就有银行已经不放贷了，有银行人士告诉他，从往年的情况来看，年末银行贷款额度一般会比较紧，到年初就会松快了。安先生表示，虽然当时也有一些银行人士持保守的态度，预计政策还会收紧，建议他尽早办理，但加上年末工作较为繁忙等原因，安先生在今年初才到银行申请贷款。

“银行贷款折扣从8.5折上升到了9折。”安先生透露，如此一来贷款200万元，30年下来，利息要增加10万元左右，但他想，如果银行能够很快放贷，10万元平摊到30年也没关系。“过完春节，银行却突然说没有额度，需要继续等待了。”安先生颇为无奈地说道。中原地产首席分析师张大伟介绍，春节后，各家银行贷款都出现了收紧趋势，放贷周期出现延长现象。

相比之下，购房者杨先生算是比较“幸运”的，他透露，自己去年底在北京某城商行申请的房贷已经有了消息，银行通知自己有了额度，最快下月初就可以放贷。

银行：“我们也在等”

和购房者一样，多家银行信贷人员介绍，“我们也在等”。北京商报记者了解到，银行放款时间被延长，主要有两个原因，除了上述购房者普遍指出的银行额度被收紧，还有一个是建委审批的节奏放缓。

一家股份制银行的信贷人员表示，该行目前有贷款额度，但放款至少也要两个月。据介绍，按照该行的放款流程，5-7个工作日就能批贷，批完贷申请人去做过户，“这个阶段要看双方过户的快慢，由买卖双方协定”；接下来就是银行拿着房本去建委做抵押，抵押后银行3个工作日就能放款。

按照这位信贷人员的介绍，如果过户较快，算上银行批贷和放贷的时间，一共也只会用去大半个月时间，“慢就慢在抵押登记环节，建委现在压着速度”。

这一说法也得到多位银行信贷人员的证实。另一家股份制银行的人士告诉北京商报记者，建委的批复是根据交易量的，假设朝阳区去年存量多，积压到现在，朝阳区建委审批的速度就会放缓，有的郊区交易量小，抵押登记的速度就快。

对于放款何时能提速，多位受访的银行信贷人员都表示“说不准，还得等通知”。一位国有银行的信贷人员坦言，现在不论是在银行额度方面，还是建委的审批速度方面，其实都是国家在要求收紧，还是为了给楼市降温，和之前的政策一脉相承。

多项政策叠加的效果也已显现。据伟嘉安捷最新统计数据显示，2月京城个贷市场交易量和上月相比继续呈现下滑态势，环比下滑22%左右。伟嘉安捷分析称，成交下滑一方面是受到春节假期因素的影响，促使上半月购房人的消费意愿搁置，使得成交量下降明显；另一方面是从年初开始便收紧的贷款利率优惠折扣，让一部分“刚性需求”陷入观望或“转买为租”，加上二套房贷款年限的缩短，也影响了占据市场大部分成交结构的改善置业人群，使得成交预期相比上月进一步回落，促使成交量下跌。

放贷时间的延长更进一步起到“扼喉”的作用。“信贷总额收紧，银行不放贷，购房者没有钱怎么买房？”张大伟说道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，成交量下滑说明政策管控确实使得部分潜在购房需求被遏制了，贷款方面不好贷，也确实会有所影响。从后续实际情况看，信贷政策成为了决定市场交易冷热的一个非常关键的变量。

再收紧窗口打开

说到信贷政策，不得不提的是最新的信贷数据。根据央行近日公布的1月信贷数据显示，住户部门的中长期贷款仍为银行的主要贷款投向，意味着银行放贷的热情依旧较高。1月，住户部门贷款增加7521亿元，其中多为住房按揭贷款的中长期贷款增加6293亿元，比上月多增2076亿元，比去年同期多增1510亿元，刷新了历史纪录。

“这表明房地产市场热度不减。”招商银行资产管理部高级分析师刘东亮分析称。严跃进也表示，贷款规模只增不减已经是行业默认的，这个基调是去年四季度定下来的，而且银行本身也是要考虑盈利的，所以预计贷款数据依然有继续上升的可能。

不过，也有业内人士提出不同观点。浙商银行经济分析师杨跃表示，房地产贷款仍保持高速惯性增长，主要因为1月存在集中信贷投放的季节因素，个人房地产按揭贷款规模仍保持惯性增长属于正常现象，由此判断房地产市场依然过度火热的观点并不成立。张大伟补充提出，房贷放贷时间相对滞后，所以目前的高点数据基本体现的是半年之前新建住宅成交与1-2个月前的二手房成交数据。目前来看，楼市已经比去年8-9月降温不少。

但业内人士一致认可的是，信贷是决定楼市冷热的最关键因素。监管层在春节前后多次在公开市场操作上变相“加息”，抬高资金成本，也是为了进一步给市场去杠杆、挤泡沫。

外部的环境因素同样在给我国楼市的过热“施压”。张大伟表示，美联储去年12月加息并给予今年3次加息预期，给我国资本流出带来巨大压力，采取加息的策略可以有效遏制资本流出。“当然，一旦加息或者资金价格上涨过速，代表了金融政策的取向出现变化，房价的跌幅将有失控的可能性。”黄金钱包首席研究员肖磊在接受北京商报记者采访时也提到，美元处于强势加息周期，带动美国楼市、股市的上涨，与此同时我国的股市却没有大的起色，房价也居高不下的话，势必对资本没有吸引力。从这个角度来看，也会抑制楼市的过热。

因此，未来信贷政策还有进一步收紧的趋势。严跃进认为，后续信贷政策或有三个收紧动作。第一是对于二套购房方面，首付比例或继续加一层，比如原先是50%，后续可能会提高到60%；第二是加大对购房资质的审查，尤其是购房者收入证明、近期的银行各类记录等，因为近期出现了类似深圳炒房客断供的说法，所以把控按揭贷款风险显得很关键；第三是压缩贷款年限和提高二套房公积金贷款的难度等。

此前已在北京等地出现的“认房又认贷”政策，或许也将是一记大招。张大伟表示，判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格和是否“认房又认贷”，这个政策是否会出现影响非常大。如果“认房又认贷”，可以预期的是成交量还将有20%以上的下跌空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。

不过也有机构保持观望态度。伟嘉安捷将即将召开的“两会”作为一个时间分界点，如果没有更为趋紧的信贷政策出台，购房人可能会逐步出手入市，因此预计3月个贷市场的成交量也许将面临小幅回升。

北京商报记者 崔启斌 程维妙

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