1月房价点评：热点城市依旧快速上涨 调控仍需加码

作者：安信证券地产行业首席分析师陈天诚

今日统计局公布2017年1月70城住宅价格数，总体来看随着调控的持续，新房房价涨幅已经趋缓， 1）新房市场调控效应已经显现、涨势趋缓：从1月的情况来看，一线增幅持平，二线增幅收窄，三线增幅基本持平，环比上涨城市略有下降，最高涨幅略有收窄；2）二手房市场依旧火热、涨幅已处历史高位：二手房价格整体环比涨幅连续3月持平，但同比涨幅依旧处于历史高位，其中二三线整体平稳，一线增幅已连续2个月扩大，二手房由于在交易市场操作空间较大，调控效应滞后，我们预计未来接下来一个季度二手房增速将显著下降；3）热点城市惯性依旧、仍需进一步调控：本月同比涨幅最高的城市是合肥44.2%、厦门38.8%、南京37.3%、无锡34.6%、上海28.3%、郑州27.7%、杭州27.6%，除了北京、深圳回落，整体依旧是调控之前的热点城市，购房意愿在按揭没有特别限制的情况下依旧没有大幅下行，未来仍需进一步加大调控力度。

一、新房调控效应显现、一二线涨幅趋缓、三线基本持平

受去年四季度以来调控影响，新房价格上升趋势及涨幅都在收缩；从环比来看，一二线城市基本止涨，三线城市基本稳定，涨幅基本持平；从同比来看，一二线城市涨幅均有回落，其中一线回落较大；从结构来看，中小户型增速依旧高于改善性的大户型。

（1）环比上涨城市略微减少、涨幅持续收窄：价格下降的城市有20个（比12月数量持平），上涨的城市有45个（比12月少1个），持平的城市有5个（比12月增加1个），环比价格变动中，最高涨幅为1.7%，最低为下降0.5%，振荡趋势略有收窄；价格下降的城市数量持平、价格上涨的城市少了1个、价格下跌的城市多了1个，最高涨幅有所扩大。

（2）同比上涨城市增加一个、最高涨幅有所收窄：价格下降的城市有4个，上涨的城市有66个（比12月多1个）。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为44.2%，最低为下降1%。价格下降的城市少了1个、价格上涨的城市多了1个，最高涨幅有所收窄。

（3）一线环比涨幅创新低、二线涨幅连续4月收窄、三线基本持平： 随着去年四季度重点城市调控逐步强化，一二线城市房价涨幅开始收缩，三线总体相对稳定，其中其中一线城市同比上涨24.5%（环比持平），环比涨幅创15年一季度以来新低，二线城市同比上涨17.3%（环比上涨0.1%），涨幅连续4个月收窄，三线城市同比上涨6.4%（环比上涨0.4%），环比涨幅较上月持平。

（4）中小户型依旧是是主力、涨幅超过大户型： 中小户型增速依旧大于大户型，其中90平米以下新房同比上涨11%（环比上涨0.3%）；90-144平米中等户型新房同比上涨11%（环比上涨0.2%）；144平米以上新房同比上涨9.8%（环比上涨0.2%）。

二、二手房同比收缩环比扩张、涨幅处历史高位

价格同比涨幅虽处于历史高位，但环比增幅已连续三月持平，其中，一线城市环比涨幅连续2个月扩大，二线城市基本持平，但涨幅仍处于历史高位，三线城市同比涨幅创14以来新高；从结构来看，小户型增速依旧是二手房中最高的，但大小户型的环比增幅差较上月有所收窄。

（1）环比涨幅依旧在扩大、但连续持平：价格下降的城市有16个(比12月少4个)，上涨的城市有51个(比12月多5个)，持平的城市有3个(比12月少1个)。环比价格变动中，最高涨幅为1.6%，最低为下降0.4%。下降的城市多了1个、持平的城市少了7个、上涨城市多了6个，最高涨幅有所下降。

（2）同比上涨城市数量下降、涨幅已处历史高位：价格下降的城市有8个（多3个），上涨的城市有61个（少4个），持平的城市有1个（多1个）。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为34.6%，最低为下降2.7%。价格下降的城市少了1个、上涨的城市数量维持不变、持平的城市多了1个，最高涨幅有所下降。

（3）一线城市环比涨幅扩大、三线涨幅创14年以来新高：一线城市环比涨幅连续2月扩大，但同比涨幅较12月有所收窄；二线城市环比涨幅连续3个月持平，同比增幅较上月略微收窄，但依然处于14.2%的历史高位；三线城市环比涨幅基本持平，但同比涨幅较上月扩大，并创14年以来的新高。

（4）中小户型增速最高、大户型增幅扩大：小户型增速依旧是二手房中最高的，具体来看：90平米以下二手房同比上涨8.3%（环比上涨0.4%）；90-144平米中等户型二手房同比上涨7.8%（环比上涨0.3%）；144平米以上新房同比上涨7.2%（环比上涨0.3%）。从环比增速上看，本月中小户型增幅基本持平，但大户型增幅扩大0.2个百分点，大小户型增幅差较上月收窄；而从同比增速看，二者增幅差距较上月并未收窄。

三、热门城市依旧快速上涨、调控仍需加码

2017年1月份，新建商品住宅价格同比单月上涨最快的城市依次为合肥44.2%、厦门38.8%、南京37.3%、无锡34.6%、上海28.3%、郑州27.7%、杭州27.6%，除了北京、深圳回落，其余依旧是我们调控之前的热点城市，未来仍需要加码深化调控，但目前热点城市购房意愿仍未系统性下降，整体需求强劲，我们预计未来涨幅会收窄但整体依旧会维持上涨趋势。

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