一个地产售楼员的良心揭秘：买房人被这些套路了！

故事主人公：伍新

年龄：29

心得体会：国内开发商缺少一种责任精神，购房人维权总是处于弱势。

转眼2016年接近了尾声，到年底，我入行房地产行业就满一周年了。不瞒您说，我之所以进入这一行业，很大一部分原因是为了方便自己买房，说白了就是作为地产人买房将更加便捷。当初因为这个决定妻子跟我大吵了一架，“放着好好的销售主管不做，非去卖什么房子。”在她看来，房地产销售吃的是青春饭，每天风里来雨里去，不如办公室Officer看着体面。我当时铁定了心想涉足这一行业，但不会长干，等买了房子就撤身。就是在这短暂的一年里，我经历了房地产业种种火爆、乃至疯狂的过程，让我深刻认识到这个行业的水深。

开发商造势，无知的购房人跟风抢房

去年年底我入职了一家中等水平的房地产企业，那时正值楼市淡季，售楼处只有零星的看房人，可以说看房的比买房的人多，去年经历了五次降息，购房人似乎还在期盼“大招”降临，游走在买与不买之间。记得有这么一位看房的大姐，带着她的老公来的，通过观察大姐的言谈举止，我将她列入了“靠谱”的行列，她家目前本地＋外地已经有四套房子，手里还有一些闲钱想着能投资到房产上，这是个敢出手的主儿，我给自己定下目标：两天内签下这单生意。既然她是投资用，地段和户型是首要考虑的，于是我就努力将项目的交通优势和户型特点突出，迎合客户的需求是签单的关键。在看了两处房子后，“靠谱姐”交了定金签了合同，我就这样拿下了第一单生意。

虽然我以前从事的也是销售工作，但是我始终都给自己树立一个原则，那就是不做违背良心的事，不会为了签单欺骗购房人。入行地产界，这小小的原则在巨大的利益面前逐渐出现松动裂痕，直至彻底崩塌。春节后，受契税营业税双降利好的影响，多地楼市转热，甚至出现“日光盘”。当时我所在的楼盘也对外宣称1000套房子，现在卖的只剩下100多套了，消息一发出就引来不少“抢房”的人群，400多套房子不到半天就售罄了，造势的结果让原本一些徘徊在购房边缘的人迅速入市，有的甚至是举家负债买房。有对年轻夫妻，在他们交定金的时候我才知道，他们还在筹集首付款，听到这个消息，我心里有了些许不解：没钱也敢这么抢房，还给我找麻烦。小夫妻中的妻子还挺着大肚子，我也没在说什么，敦促他们赶紧筹集首付金。

有个细节的地方让我对“造势营销”的行为产生了愧疚感，夫妻中的丈夫在付定金，签约时显得格外小心，定金中的百元大钞中夹杂着不少被展平的百元纸币，不难看出来这些钱对他们来说来之不易。原本没啥经济能力买房的他们被“火爆”的热潮吓到了，慌乱之中买了房子。我虽对这种昧着良心赚钱的行为心生不满，但身为公司员工，大家是一条船上的，我只能默认了这种赚钱“捷径”。从购房人的角度看，我其实不建议这种举家负债的买房方式，或许他们的父母为了买房拿出了养老的钱，甚至跑去亲戚家借钱。而其中的导火索，就是“造势营销”，让多少无知的年轻人透支青春、透支父母晚年，挤破头贷款买房。

事实证明，在楼市火热的情况下，并非只有“造势营销”这一个套路。

捂盘惜售，房价就是这么炒高的

听同事说，我们在外地的一个项目在放号的时候承诺了一个开盘时间，但实际上不会在约定时间内开盘，故意延长开盘时间等房价涨高了再卖，这就叫做“捂盘惜售”，这是房地产销售里面常用的套路，目的就是为了制造热销的假象，让购房人觉得房子供不应求，僧多粥少，就能在价格上就可以做文章了。有些项目迟迟不放盘，房价从最初的几千一平方米，在几个月的时间里飙涨一倍。听到这里，我想起来家里有个亲戚的遭遇跟这个如出一辙。他从去年开始就看房子了，当时交了1万排号费，原本说今年3月就开盘，结果到现在都还没有开盘，不仅如此，为了躲避检查，那个项目进行了假认购，对外谎称房子已经卖完了，而销售人员私人承认还有房子，但是单价早已经超过1万元，是去年将近一倍。如果不买的话1万元排号费也不退还，无奈之下，亲戚已经准备通过法律程序解决问题了。

在这提醒各位购房人，开发商收取购房人的排号费后，故意隐瞒不能与购房人签订商品房销售合同的事实，违反了诚实信用原则，造成购房人信赖利益损失，应承担缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”开发商应当赔偿购房人损失。

纵然是开发商捂盘惜售违反了合同法，购房人有理有据，可是这到头来受伤最深的还是买房的一方，时间成本加上精神成本，更重要的是错过了买房好时间，是多少金钱换不来的啊。好在我入行没多久就买了房子，很庆幸自己没遇到这种事，虽然想法自私了点，但这一点却稍稍给了我一点安慰，让我在这个行业能继续坚持做下去，多了解一些内部情况。

无良开发商胡作非为，购房人维权举步维艰

到后半年的时候，媒体爆出来有些开发商为了多卖出去几套房子，私自更改楼盘规划，导致业主不能拿到房产证。这一现象同样是地产界的一大“顽疾”，我媳妇老家那边就有个楼盘，规划中明确是13层楼，实际竟多加盖了三层，等于是16层楼。要知道，楼层建设规划考虑了地面承重能力，每个楼能盖到多少层都有严格的安全规划的，超过限定楼层，拿不到产权证是小事，留下安全隐患才是大事，而开发商竟然拿全楼人的生命换取额外利益，当真是为了钱不择手段。可怜那些买了13层以上的业主，在得知自己买的房子有这些问题时跑到开发商处讨说法，对方信誓旦旦地说：房产证肯定能办下来，你们就踏实回去等着吧。到了这个时候，他们居然还没有意识到问题的严重性，目光短浅导致停留在利益层面。

说到这里，不得不提日本的房地产开发商以及日本地产企业的服务精神。日本房地产开发商把准确判断和满足客户需求放在首位，把欺骗消费者的行为视为行业的耻辱，在日本没有哪个开发商敢私改规划谋取暴利，因为一旦被发现，面临的不仅仅是处罚，而是整个企业生涯的终止。

几年前，日本社会有一条引人注目的新闻，住友不动产公司开发的2栋11层 的公寓楼，由于地基打得不扎实，导致大楼出现倾斜。这2栋大楼位于横滨市西区，已经于2003年建成并出售完毕。该公司承认，建成并已出售的6栋公寓楼中，有2栋楼因为地基下沉而出现倾斜。经过调查，原因是支 撑公寓楼的地基桩头长度不够，没能到达坚固的基盘部分，因此造成了大楼的倾斜。由于是关系到民生的问题，引起了日本全社会的关注。住友不动产公司发表声明说，对于出现这样的问题，作为开发商深感对不起广大住民。公司从当年6月份开始对于出现倾斜的2栋大楼的住民实施搬离，并免费向他们提供住处。对于另外4栋公寓楼的安全情况也将展开调查。

值得注意的是，作为开发商的住友不动产公司并没有进行“无罪”辩护：房子还没倒，不影响牢固性啊，311大地震都经历了不是也没事嘛。另外，公寓建设已经超过10年，还能找到开发商，并且开发商也不会踢皮球推卸责任，毫无辩解地揽下全部责任，保证居民在房子解体重建后全部搬回来住，

而在中国恐怕很难有这种“犯傻”的开发商吧，地产开发商热衷于拿地建房赚钱，客户的需求早就无从谈起，捂盘惜售、私改规划的企业不在少数，面对购房人的维权，开发商往往会想办法一拖再拖，多少购房人因为漫长的维权路程断送了买房梦。我并不是说日本有多好，而是希望国内的房地产企业能多一些应有的服务精神和责任精神，购房人花钱买的只不过是最基本的住房需求而已，对于有些经济能力有限的人来说，失去了房子就好比天塌了下来，剥夺这最基本需求的无良开发商就是他们生命中撒旦恶魔。

我已经决定明年1月就洗手不干了，我承认卖了一年的房子赚了不少钱，有些钱我赚的并不安心。我个人言辞的作用有限，但仍希望更多购房人遇不见我说的这些情况，也希望有关部门能完善法律法规，还我们一个安定的购房环境。

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