2月来香港股市楼市大涨 22年数据揭示二者祸福相依

◎每经记者孙宇婷

技术上看，通常涨幅超过20%可以被视作牛市，从今年2月12日的18319.58点的低位到现在的23233.31点，恒生指数这波行情累计涨幅约达27%。

而大多数人一致看空的香港房价，从今年2月以来大幅上涨。这与港股反弹的起点几乎同步。这一现象究竟是偶然还是存在某种关系？历史上，香港的股市和楼市走势是否存在一定的相关性？为此，《每日经济新闻》展开了研究。

被追捧的港股：估值低分红高

对于内资大买港股的现象，上海艾方资产总裁兼投资总监蒋锴向《每日经济新闻》记者表示，现在大家买港股，主要是注意到它的比价效应，特别是H股，相对A股有一定折价。

盯上港股价值的又岂止内地资金。蒋锴表示，“目前美元和港币的基准利率近乎为零，所以如果买低风险收益率产品进行资产配置，意味着收益率非常低。这个时候可能要进行一些更加多元化的配置，或者承受一定的风险，从这个角度来说，港股是一个不错的配置标的，尤其是港股里面的蓝筹股，分红率比较高。另外，港股的估值水平在全球来看是比较低的，这样的话，即使承受一定的股价波动，如果每年能够拿到3%~4%的分红，其实比配置一些每年收益率只有百分之零点几的固收类资产会好很多。”

记者留意到，惠理基金的股票投资团队近日指出，随着宏观波动减弱以及市场重回挑选个股的投资模式，预期2017年新兴市场股票将跑赢发达市场股票。在新兴市场股票当中，A股、港股市场的H股及红筹股将有望脱颖而出，为市场表现带来较大贡献。

目前港股的估值仍有一定优势，彭博终端数据显示，截至10月13日，恒生指数PE为12.46倍，相比沪深300指数（15.21倍）、标普500指数（20.15倍）、日经225指数（21.06倍）和德国DAX指数（23.51倍），仍然处于较低的位置。

历史研究：股市、楼市正相关

《每日经济新闻》记者注意到，此前一度被看空的香港楼市，几乎和港股同步启动，据香港房地产网站Squarefoot追踪数据，楼市拐点出现在今年2月16日，至9月16日，香港房价反弹幅度已经超过26%。

看起来，香港股市和楼市似乎出现了同步变动，那么，从历史上看，香港股市和楼市的波动是否存在一定的相关性呢？

为此，记者选取了中原城市领先指数（CCL）作为香港地产价格指数参考，它是基于中原地产在香港地区的合约成交价编制，用于反映最新的香港地产市场价格变动，具有较高认可度。股市则沿用了恒生指数走势。

由于中原城市领先指数是从1994年开始启用的，记者据此研究了22年来香港楼市和股市的历史轨迹。

上个世纪90年代，香港股市繁荣主要受到内地改革开放红利影响，其间，港元资产的价格也出现了大幅上涨，恒生指数从1995年1月底的7342.65点，涨至1997年8月底的16820.31点，累计涨幅达到92.5%，同期，香港地产价格指数涨幅达到68.18%。

1998年~2000年，在美国科网股大牛市的带动下，恒生指数从1998年8月31日的7275.04点，涨至2000年3月31日的17406.53点，累计涨幅达139.3%，同期香港地产价格指数涨幅约为10%。

香港历史上第7轮牛市始于世界性经济复苏，恒指从2003年4月30日的8717.22点，一路攀至2007年10月31日的31352.58点，累计涨幅达到259.7%，同期香港地产价格指数涨幅为80.8%。

可见牛市期间，香港的股市和楼市变动方向一致，那么在港股经历熊市期间，股市和楼市是否也表现出类似的相关性呢？

记者注意到，以1997年~1998年港股股灾为例，从1997年8月底至1998年8月底，这一年间，恒生指数累计跌幅达到48.5%。其间，香港楼市价格跌幅更猛，累计跌约49.4%。

再来看2000年科网股泡沫破灭，当时港股开启了暴跌，恒指从当年3月末一路走低，到2003年4月底跌至阶段性底部，期间累计跌幅达49.9%，与此同时，香港地产价格指数累计跌幅也达到39.4%。

通过上述历史数据对比分析，不难发现，1994年至今，香港的股市和楼市变动方向几乎完全一致。

艾方资产总裁蒋锴向《每日经济新闻》记者表示，香港地区是外向型经济，也是一个自由流动的市场，所以非常容易受到海外宏观经济的影响，无论香港的股市还是楼市，实际上和全球经济走势是密切相关的。 

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