楼市调控转向租赁市场 会给高房价带来冲击吗？

证券时报记者吴家明

买房还是租房好，这已经是个老生常谈的问题。不过，随着“租”这个词越来越得到重视，“人人有房住≠人人有房产”的租赁时代已然开启。

优质学区房之争

近日，广州市政府公布了《加快发展住房租赁市场的工作方案》，这份“住房租赁新政”共16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例的大力扶持。当中，最受关注的“亮点”在于赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州将积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

新政一出，立即引发市场对优质学区房的争议。一些人担心，不排除新政公布后优质学区房房租上涨的可能，但“天价学位房”现象将有所降温。另一方面，由于新规并未能解决优质教育资源稀缺这一核心问题，如果只是放大了对学区房的需求而不增加供应，优质学区房的价格可能会因此进一步水涨船高。不过，“租购同权”还是给予租户子女就读名校的机会，具体执行细则仍需广州市及各区教育局等政府相关部门给出详细的解读。

在许多大城市，优质学区房一直受追捧是不争的事实。优质学区房同普通商品房一样，依然是一种商品，只是这种商品更加稀缺。在深圳，优质学区房的价格一直居高不下。记者调查发现，深圳四大名校（深圳外国语学校、深圳高级中学、深圳中学、深圳实验学校）初中部因为教育质量好，周边小区即便陈旧而且有些是楼梯房，但价格多为每平方米7万元以上，一些小区均价早已超过每平方米10万元。

其实，租户子女在当地享受就近入学的政策，很多城市这几年都在执行。以深圳福田区2017年公办小学的积分入学制度为例，同样拥有户籍的情形下，租房和买房的分值上限相差为15分。不过，有深圳的家长告诉记者，在一般情况下租房者子女可以就读普通小学，但在名校的争夺中，15分的差值可能会有较大的影响。美联物业全国研究中心研究部经理张添鸣表示，广州所提的“租购同权”是同等权利，至于租房者和购房者是否享受同等待遇，还有待官方进一步解释。

逻辑变了：

租售并举与先租后买

提起房地产行业，人们的第一反应大体还是商品房销售市场，对住房租赁这个万亿级的市场，认知还在初级阶段。

放下优质学区房之争，广州发布的《方案》既注重了权利对等，又明确了责任主体。在此之前，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，且政策的强度、执行的力度均超越以往，显示出各地推进“租售并举”的决心。这也可以看出，住房租赁市场已经逐渐成为一个“香饽饽”。

早在去年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。去年以来，住房租赁市场获得国家层面大力支持，今年相关政策已进入落地期。

上海此前发布的《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。本月初，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，这也是“只租不售”的运营模式首次出现在上海。

深圳市规划和国土资源委员会近日发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》提出，要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系。“先租后买”的梯度住房消费模式，无疑是深圳市在土地与住房以及城市竞争力的谋思中想出的最优政策选项。

如今，长租公寓等租赁市场的兴起，显示出一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价高企的背景下，靠单一买卖解决居住问题的时代似乎已经过去。刚刚上任的万科董事会主席郁亮也认为，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。另据链家研究院报告，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

不过，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头，租赁行业需要解决的痛点仍旧很多，市场仍需要一段时期的培育。

从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

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