恒大迁册与重组深深房 围猎A股的4500亿资本局

观点地产网 尽管还没有正式签署重大资产重组协议，恒大与深深房似乎早已迫不及待启动了重组上市的安排。

10月9日晚，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司公告宣布，公司第七届董事会第三十一次会议已经表决通过了《关于审议<关于重组上市的合作协议>的议案》。

几乎在同一时刻，恒大地产[-1.89%]集团有限公司由广州迁入深圳的消息迅速流传于市。

广州红盾网显示，注册于广州天河区的恒大地产集团有限公司的主体状态为“已迁出企业”，核准日期为今年9月12日。最新企业信息则显示，恒大地产已在深圳市市场监督管理局登记注册，发照日期为9月13日，注册地为深圳。

截至目前，恒大集团方面未就上述消息发布回应。不过，有业内人士则认为，恒大地产此次迁册很有可能与其筹备和深圳国资委旗下的深深房重组上市相关。

如果交易得以完成，恒大集团旗下的地产业务注入深深房，并可再次实现A股上市平台的搭建。加上控股52%的嘉凯城[-5.29% 资金 研报]和极有可能争夺控股权的廊坊发展[-3.89% 资金 研报]，恒大集团正欲完成沪港深三地资本布局。

“恒大系”的最终构想会是什么？恐怕嘉凯城、廊坊发展、万科和深深房，都不是终极答案。

观点地产新媒体此前从恒大投资者会议中获悉，恒大集团的内部规划是以03333（中国恒大集团）为集团性控股平台，搭建旗下拥有多个A股或H股上市公司的投资集团，而两大核心业务则是地产及金融。

自2009年赴港上市，恒大在短短7年中实现了年销售金额从300亿元到2000亿元的规模跨越，但在香港资本市场却似乎没有收获与规模相匹配的认可。

但截至目前，中国恒大集团的市值为766亿港元。而8178亿元总负债和1160亿元永续债，无形中为恒大的非常规生长增加了一丝野蛮成色。

这更像是许家印的一场冒险，以极富野心的目标、跨越式的路径和高负债的模式，和变幻的市场和竞争形势一试他日成败。

“恒大系”版图野望

10月3日，中国恒大集团宣布，境内附属公司凯隆置业和恒大地产集团与深深房及其控股股东深投控订立了合作协议。以订立正式交易协议为前提，深深房将以发行A股或现金方式购买凯隆置业持有的恒大地产集团100%股权，从而使凯隆置业成为深深房控股股东。

从控股嘉凯城、入股廊坊发展到举牌万科，恒大的种种动作早已引起市场对其在港股退市和回归A股的种种猜测。

如今，挟带着房地产主业2017年冲刺4500亿元的销售目标和掌控多家上市公司的资本布局，许家印构想中的恒大版图，逐渐清晰起来。

据观点地产新媒体了解，在剥离了矿泉水粮油及乳业等快消业务后，恒大的发展重心只有两个——地产与金融。

按照恒大在投资者会议中表态，港股平台03333（中国恒大集团）的定位是集团控股平台，包括地产、金融以及延伸的健康医疗和社区服务等业务最终都将汇总在03333里面。

恒大总裁夏海钧曾如是表示，“3333里面的业务也有可能分拆出来，形成旗下多个A股上市公司和H股上市公司的控股体系。无论上市与否，实际上理清恒大，只有两个板块，一个地产，一个金融。”

截至目前，中国恒大地产集团旗下已有恒腾网络、恒大健康两家港股上市公司，这两家以社区服务和养老地产为业务重点的公司，实际也被恒大视为地产业务的延伸，以海花岛为代表的旅游地产亦然。

而今年刚刚成立的恒大金融集团，目前尚处于建立根基的阶段。今年8月，曾任恒大集团财务总监一职多年的谢惠华卸职，改任恒大金融集团常务副总裁，其任务就在于推动恒大金融形成一个全牌照的金融集团，扩张规模的方式不限于收购银行、信托及证券等金融机构。

相较于成立不久的恒大金融集团，作为恒大核心的地产业务，扮演着最重要的引擎角色，并将行业第一视为必须达成的目标。

“我们认为站在中国的房地产市场，必须要成为最终的龙头企业，才能立于不败之地。未来可能恒大还会并购其它的上市公司，只要这是有利于恒大房地产发展的并购。”

此种框架设想之下，控股嘉凯城、入股廊坊发展以及与深深房重组上市的举动都在恒大的逻辑之内。

回归A股与4500亿

按照恒大与深深房的合作协议，双方将在未来7个月内进行排他性洽谈。在正式签署重大资产重组协议前，恒大地产可引入总金额约300亿元的战略投资者，引入战略投资者后，建议重组对象将相应调整。

值得注意的是，在与深深房的合作协议披露公告中，恒大还将标的资产恒大地产集团有限公司未来三年业务的规模和利润做出了承诺。

恒大称，根据恒大地产的业务发展计划和行业发展状况，基于目前的土地储备、现有房地产项目的预售情况、开发进度、完工进度，其未来三年（2017–2019年）预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，预期营业收入分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。

同时，恒大还对恒大地产2017年度、2018年度、2019年度的业绩作出承诺，承诺期扣非净利润累计约为888亿元。若在业绩承诺期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，则其应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

按照许家印在今年恒大集团20周年庆典上所言，到2020年，恒大的目标是总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿元。这一目标如要实现，恒大地产业务必须在2016年就实现3000亿元以上的销售，并且连续五年保持10%以上的增长。

截至2016年8月，恒大今年累计销售金额为2330.6亿元，同比增长98%。高速增长的背后，是恒大近三年在土地储备上的庞大支出。

截至2016年6月30日，恒大的土地储备量创下历史新高，达到1.86亿平方米，项目数量总计454个，累计平均成本1302元/平方米。2014年及2015年，恒大在新增土地储备上的支出分别为217.6亿元，712.6亿元。

除去在土地市场和项目并购层面的土储购入，恒大已经将上市公司资产包列入目标。控股嘉凯城与入股廊坊发展，恒大看中的正是两者旗下的土地储备。

“廊坊发展是廊坊市政府的一个平台，下面有很多京津冀的土地储备。嘉凯城我们已经占54%的股份，它有600多万平的土地储备，全部是在上海、青岛、武汉、重庆的优质土储，这些都是我们地产并购的一部分。”

在高速增长的轨道上，恒大将土地储备视为最大的动力筹码。夏海钧甚至断言，“恒大1.86亿平方米的土地储备，未来5年，中国没有任何一个发展商可以跟恒大并驾齐驱。而且这些土储73%以上是在一二线城市，恒大为什么不抢地王？因为我们的储备已经足够了。”

目前恒大尚未发布9月份的最新销售数据，但对于许家印来说，超越万科，应该是早已瞄准的目标。

“中国房地产市场确实已经步入饱和，但是市场集中度还有很大空间提升。目前中国前十大房企合计市占率只有17-18%，而我们认为未来这个比例会达到30-40%。2006年，恒大市占率只有0.18%，但是2015年我们占据了2.3%，今年上半年我们占据了2.9%。我们认为站在中国的房地产市场，必须要成为最终的龙头企业，才能立于于不败之地。”

对于规模的诉求，确实让恒大建立了高周转高增长模式。自香港上市以来的7年间，恒大销售规模从2009年的303亿元高速增长至2015年的2013亿元，并在2016年将销售目标提升至3000亿元，销售金额年平均增长在30%以上。

但是，高速增长中的恒大不得不面临的，却是与规模增长相背离的上市公司估值。香港资本市场的看低，无疑是恒大欲回归A股寻求更高估值的重要原因。

撰文：罗舒晗 审校：武瑾莹

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